普通话

De financiering van vastgoed via uw I.P.T.-verzekering kan u mooie voordelen opleveren

inf120 art1Wie een woning bouwt, verbouwt of aankoopt, sluit daar in de praktijk meestal een hypothecaire lening voor af. Ook bij de aanschaf van een tweede verblijf of een opbrengsteigendom is dat vaak het geval. Meestal wordt er niet aan gedacht om in dergelijke situatie uw I.P.T.-verzekering (beter bekend als “groepsverzekering”) aan te wenden ter financiering van uw privépatrimonium.

Privé-aankoop van onroerend goed met hulp van uw vennootschap

Wie als zelfstandige zijn activiteiten uitoefent d.m.v. een vennootschap beschikt over heel wat extra – zowel financiële als fiscale - optimalisatiemogelijkheden. Een in de praktijk minder gekende techniek is de mogelijkheid om een deel van uw I.P.T.-verzekering aan te wenden als financieringsbron voor de privé-aankoop, bouw of verbouwing van een woning, vakantiewoning, bouwgrond, …

Zo wordt er wettelijk[1] voorzien dat u als bedrijfsleider binnen bepaalde grenzen een voorschot kan opnemen uit uw I.P.T.-verzekering[2]. Naast de opname van een voorschot wordt eveneens voorzien dat u uw I.P.T.-verzekering in pand kan geven als waarborg voor een krediet dat u afsluit bij één of andere financiële instelling.

Inpandgeving van uw I.P.T.-verzekering

Bij de inpandgeving sluit u privé als bedrijfsleider eerst een hypothecair krediet af bij uw bank. In tweede orde gebeurt dan het volgende:

  • Bij leningen die periodiek worden afgelost: het overlijdenskapitaal vervat in de I.P.T.-verzekering wordt verpand aan de kredietinstelling zodat bij gebeurlijk overlijden van de ontlener - tijdens de looptijd van de lening - het nog openstaande saldo van de lening rechtstreeks door de verzekeraar aan de bank wordt terugbetaald
  • Bij leningen zonder periodieke terugbetalingen van het kapitaal – deze leningen voorzien dus enkel in periodieke interestbetalingen – wordt het openstaande saldo van het krediet pas op de vervaldag integraal terugbetaald met het netto pensioenkapitaal dat u in principe op uw 60ste of 65ste verjaardag netto ontvangt

Voor een inpandgeving van uw I.P.T.-verzekering zal in de praktijk meestal gekozen worden indien de reeds opgebouwde pensioenreserve binnen uw contract vrij beperkt is. Dat is vooral het geval voor zelfstandigen bij het begin van hun loopbaan.

Voorschot op uw I.P.T.-verzekering

De opname van een voorschot houdt in dat de verzekeringsmaatschappij u een bepaalde som voorschiet op het pensioenkapitaal dat u in principe pas bij uw pensionering zou ontvangen. Bij deze techniek sluit u dus geen lening af bij een financiële instelling. Het voorschot zelf is het krediet en de kredietverstrekker is de verzekeringsmaatschappij.

Het bedrag dat maximaal als voorschot kan worden opgenomen is wel beperkt. In de praktijk kan doorgaans slechts 60% van de reeds opgebouwde pensioenreserve binnen uw pensioencontract worden voorgeschoten. Met toekomstige premiebetalingen wordt daarbij geen rekening gehouden. Het maximaal toe te kennen voorschot wordt dus enkel berekend op het al opgebouwde kapitaal.

Uw reserve binnen uw pensioencontract zou u nog snel kunnen verhogen door bvb. net voor de opname van het voorschot een aanzienlijke backservicepremie te storten indien daartoe nog ruimte bestaat binnen de zogenaamde 80%-regel en op voorwaarde dat uw vennootschap over voldoende liquide middelen beschikt.

Het voorgeschoten bedrag zal in principe worden verrekend met het pensioenkapitaal dat de verzekeringsmaatschappij u zal uitkeren op vervaldatum van het contract, dit is meestal in het jaar dat u 60 of 65 jaar wordt. Enkel bij verkoop van het onroerend goed waarvoor u het voorschot hebt aangewend, dient u over te gaan tot vervroegde terugbetaling.

In de praktijk bestaan er drie soorten van voorschotten:

  • het interestbetalend voorschot: bij deze vorm van voorschot rent enerzijds de pensioenreserve verder op terwijl de verzekeringsmaatschappij anderzijds periodiek interesten aanrekent aan de bedrijfsleider.
    • het interestkapitaliserend voorschot: bij deze vorm van voorschot rent enerzijds de pensioenreserve ook hier verder op maar vordert de verzekeringsmaatschappij – in tegenstelling tot bij een interestbetalend voorschot – geen interesten van de bedrijfsleider. De interesten groeien echter jaar na jaar aan, worden bij het voorschot gevoegd en uiteindelijk afgerekend bij de uitbetaling van het pensioenkapitaal.
    • het interestvrij voorschot: bij deze vorm van voorschot wordt er geen interest aangerekend op het voorschot. Als compensatie voor de gederfde inkomsten zal de verzekeringsmaatschappij echter op een gelijk gedeelte van de reeds gevormde pensioenreserve geen rentevergoeding meer toekennen.
Niet elk vorm is voor u interessant en hangt in grote af van uw persoonlijke (fiscale en financiële) situatie (zie verder).

 

Vastgoedfinanciering in de brede zin van het woord

Niet alleen de aankoop van de gezinswoning komt in aanmerking voor deze alternatieve financieringsvorm. Alle soorten van onroerende goederen komen in aanmerking op voorwaarde dat zij zijn gelegen binnen de Europese Economische Ruimte[3]. Zo komt dus de aankoop, (ver)bouw(ing), herstelling, verbetering van een terrein, winkelpand, garagebox, vakantiewoning, bos, … in aanmerking. Zelfs de aanleg van een nieuw terras of van een zwembad in uw tuin kan ermee worden gefinancierd.

Het feit dat u volle eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder of erfpachter bent van het onroerend goed in kwestie doet niet ter zake. Enkel blote eigenaars worden uitgesloten.

De opname van een voorschot kan u geld opleveren

Wanneer u opteert voor de opname van een voorschot, zal de verzekeringsmaatschappij u in de praktijk een hogere interestvergoeding aanrekenen dan het opbrengstpercentage op het gespaarde kapitaal. Dat is eigenlijk niet meer dan logisch aangezien de verzekeringsmaatschappij een zekere winstmarge (meestal +/- 1,5 %) hanteert en zij wordt geconfronteerd met het nodige papierwerk dat bij de opname van zo’n voorschot om de hoek loert.

In de praktijk zal het rentetarief vaak ook hoger uitkomen dan bij een klassieke hypothecaire lening. Maar dat neemt niet weg dat deze vorm van financiering toch als de meest voordelige uit de bus kan komen. Zo is het enerzijds een soepele kredietvorm waar geen vastgoedexpertise, geen notariskosten, geen registratierechten bij afsluiten van een hypothecair krediet en geen wederbeleggingsvergoeding in geval van vervroegde terugbetaling aan te pas komt. Ook een bijkomende en soms zeer dure schuldsaldoverzekering hoeft u niet af te sluiten. U mag zich dus niet enkel en alleen blindstaren op het aangerekende tarief in vergelijking met dat van een hypothecaire lening.

Anderzijds kan het voorschot leiden tot fiscale optimalisatie in uw aangifte personenbelasting. Dat is zeker het geval indien u reeds een hypothecair krediet hebt afgesloten voor de (ver)bouw(ing) of de aankoop van de gezinswoning. Binnen bepaalde grenzen leveren deze interesten en kapitaalaflossingen immers een belastingbesparing op in de hoogste inkomstenschijf (meestal 45% of 50% - nog verder verhoogd met de aanvullende gemeentebelasting) onder het stelsel van de aftrek voor enige eigen woning. Die fiscale aftrek mag echter niet overschat worden aangezien er voor inkomstenjaar 2012 maximaal 3.000,00 €[4] aan kapitaalaflossingen en interestlasten in rekening kan worden gebracht per belastingplichtige. Het surplus aan kapitaalaflossingen levert u geen verdere belastingbesparing op en gaat dus onherroepelijk verloren. Voor het surplus aan interesten is dat in principe eveneens het geval, maar niet altijd. Deze kunnen in bepaalde gevallen immers nog recht geven op de “gewone interestaftrek” en u in bepaalde situaties alsnog een belastingbesparing opleveren aan het hoogste tarief in de personenbelasting. Vooral indien u nog huur ontvangt uit uw eigen vennootschap of nog andere onroerende goederen in bezit hebt, kan de gewone interestaftrek u alsnog belastingen helpen besparen.

Zekerbij de aanschaf van een tweede woning of opbrengstpand kan u soms beter kiezen voor de opname van een interestbetalend of interestkapitaliserend voorschot. Indien u een lening hebt afgesloten voor uw eigen woning, dan zal de fiscale korf binnen het systeem van de aftrek voor enige eigen woning meestal volledig zijn opgevuld waardoor de kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening geen belastingvermindering meer opleveren. Opteert u voor een voorschot, dan bent u hierop enkel interesten verschuldigd die dan kunnen worden aangewend om het belastbaar inkomen (ofwel het verhoogde kadastraal inkomen ofwel de ontvangen nettohuren) van het pand volledig of voor een groot stuk te neutraliseren. Het voorschot wordt dan in feite terugbetaald met brutogelden uit uw vennootschap. U hoeft zo ook minder loon of dividend uit uw vennootschap op te nemen wat op zich al een belastingbesparing betekent.

Bij de aanschaf van bvb. een bouw- of landbouwgrond kan het interessanter zijn om bij de aankoop te opteren voor een interestvrij voorschot. Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen leveren immers voor dergelijke onroerende goederen geen belastingvermindering op. Het belastbaar KI is bovendien te verwaarlozen waardoor ook de interesten van een dergelijke lening of van een interestbetalend of interestkapitaliserend voorschot grotendeels verloren zullen gaan. Indien op de bouwgrond nadien een woning wordt gebouwd, kan nog altijd gekozen worden voor een klassieke bankfinanciering met de daaraan verbonden fiscale voordelen.

Ook bij de uitkering van uw pensioenkapitaal ligt er mogelijks een optimalisatie in het verschiet. Bij uitkering van uw extralegaal pensioenkapitaal wordt er in principe tussen de 20% en 10% personenbelasting ingehouden, al naargelang de uitkering plaatsvindt tussen uw 60-ste of 65ste verjaardag. Indien een deel van uw I.P.T.-verzekering wordt aangewend voor de aankoop of (ver)bouw(ing) van de enige eigen woning dan wordt de eerste schijf tot 73.190 €[5] afzonderlijk belast onder het fiscaal regime van de “fictieve rente”[6]. Dit betekent dan dat een gedeelte van uw extralegaal pensioenkapitaal niet wordt belast aan het tarief van 10% tot 20% maar in plaats daarvan gespreid wordt belast gedurende een termijn van 10 of 13 jaar middels aangifte van een fictieve rente op basis van het opgenomen voorschot.  Die fictieve rente bedraagt:

Leeftijd begunstigde bij uitkering pensioenkapitaal

Belastbare fictieve rente

Duur belastingheffing

< 41 jaar

1%

13 jaar

41-45 jaar

1,5%

13 jaar

46-50 jaar

2%

13 jaar

51-55 jaar

2,5%

13 jaar

56-58 jaar

3%

13 jaar

59-60 jaar

3,5%

13 jaar

61-62 jaar

4%

13 jaar

63-64 jaar

4,5%

13 jaar

> 64 jaar

5%

10 jaar

Die fictieve rente wordt niet aan een apart tarief maar gezamenlijk met de andere inkomsten van de belastingplichtige belast. Maar aangezien de meeste zelfstandigen evenwel een laag wettelijk pensioen ontvangen, wordt die fictieve rente zeer voordelig of soms zelfs totaal niet belast. Wie bovendien effectief actief blijft werken tot zijn 65ste dient slechts 80% van de fictieve rente aan te geven. Op die manier moet u gedurende 10 jaar geen 5% fictieve rente opnemen in uw aangifte personenbelasting, maar slechts 5% x 80% of 4%!

Opgelet: dit stelsel van de fictieve rente is dus niet van toepassing op voorschotten toegekend voor de financiering van een tweede verblijf, bouwgrond, landbouwgrond … In die gevallen wordt dus het volledig uitgekeerde pensioenkapitaal onderworpen aan een tarief tussen 10% en 20%.

Voorbeeld

Benjamin is 50 jaar en wenst privé verbouwingswerken uit te voeren aan de gezinswoning. Zijn opgebouwde pensioenreserve binnen zijn “groepsverzekering” bedraagt 250.000 €. De verzekeringsmaatschappij staat toe dat Benjamin 150.000 € of 60% als voorschot opneemt voor de financiering van de werken.

Indien de verzekeringsmaatschappij het pensioenkapitaal pas ‘uitkeert‘ wanneer Benjamin 65 jaar is en Benjamin tot dan effectief blijft werken, dan zal hij vanaf de uitkering van het pensioenkapitaal nog gedurende 10 jaar het volgende bedrag als fictieve rente moeten opnemen in zijn aangifte personenbelasting: 73.190 €[7] x 5% x 80% x 2.927,60 €. Het verschil van 76.810 € (150.000 € - 73.190 €) zal worden belast aan 10%.

Als minder gekend alternatief kan de opname van een voorschot op uw I.P.T.-verzekering in bepaalde situaties een interessante oplossing zijn. Dat is zeker het geval indien u reeds een mooie reserve hebt opgebouwd binnen uw pensioenpolis. Het verhoogt niet alleen uw financiële slagkracht maar kan ook leiden tot fiscale optimalisatie van uw privépatrimonium. Maar niet eender welk voorschot is even interessant voor u. Veel zal o.a. afhangen van de aard van het vastgoed waarvoor het voorschot wordt aangewend alsook de fiscale optimalisaties die nog mogelijk zijn in uw aangifte personenbelasting.

Auteurs: Bart Vermoesen en Marc Ottevaere


[1]Artikel 59 §6 WIB’92
[2] Deze mogelijkheid bestaat in theorie ook voor uw VAPZ-overeenkomst, maar gezien de beperkte jaarlijkse premies die u in een dergelijk contract kan storten, is dat in de praktijk bijna niet van toepassing
[3]Alle landen die tot de Europese Unie behoren plus Liechtenstein, Noorwegen en IJsland
[4] De basisaftrek van 2,200 € + een verhoging van 730 € gedurende de eerste 10 belastbare tijdperken + een verhoging van 70 € voor wie 3 of meer kinderen ten laste heeft op 1 januari na afsluiten van de lening
[5]Geïndexeerd bedrag voor inkomstenjaar 2012
[6]Cfr. Artikel 169 WIB’92
[7]Bedrag dient nog verder te worden geïndexeerd

Auteurs

 

Informatief

Gratis nieuwsbrief
Abonneer u nu op deze gratis nieuwsbrief.

Klik hier.